不動産登記・商業登記・裁判関係・成年後見・各種責務の事なら鳥取県鳥取市の司法書士鳥取リーガルオフィスへお気軽にご相談ください。

 

登記Q&A

 
 
どうして登記済証を廃止するのですか
   とりあずは、オンライン指定庁か未指定庁かによって、実務では大きく異なります。旧法の登記済証、いわゆる権利証書は書面のため、このままではオンラインにより送信できず、オンライン申請の導入と両立しません。また、近年、デジタル技術の進歩により、カラープリンタ等を利用した登記済証の巧妙な偽造事案がみられるようになってきました。
そこで、新法においては、登記済証に代えてオンライン申請においても利用可能であり、かつ、偽造が困難な登記識別情報の制度を導入することとしたものです。
なお、鳥取地方法務局(本局)は、平成17年度中にオンライン庁に指定される予定です。
 
どうしてオンライン申請を導入する必要があるのですか
   コンピュータ及び情報通信技術の発展により世界規模で進行しているIT革命に対応するため、我が国においても、官民接点のオンライン化を含む電子政府を早急に実現することが、政府の方針とされています。
 このような電子政府の実現という政策の一環(e-japan戦略)として行われるものです。
不動産登記申請は、年間約1,700万件にものぼる申請がある国民に身近な手続きであるがゆえ、十分な信頼性、情報管理体制が求められます。これをオンライン化することは、極めて大きな意義を持つと思います。オンライン申請は、利便性の高い反面、不確定な要素もあり、まだまだ、万全な基盤整備が出来ているとは思えませんが、これからの司法書士の業務のあり方そのものを大きく変えることは間違いないでしょう。
 
中間省略登記について
●この度の不動産登記法の改正により、事実上中間省略登記ができなくなるとのことですが、今まで中間省略登記により取引していたようなケースはどうすれば良いのでしょうか?
●A→B→Cという売買契約をしていて、Aから直接Cへ所有権移転登記をしていたようなケースでは、AからB、BからCという2回の所有権移転登記をするか、AからCへの売買契約をするかしか方法はないのでしょうか?
   中間省略登記は、なぜ、意図的にもとの所有者(A)の登記名義のままにしているのでしょうか?それは、登記名義を変更することによって発生する経費(コスト)を抑える為なのです。実態的な物権変動(所有権移転)はA→B→Cとなされたのに、登記簿上はBを省略してA→Cという登記がなされることがあります。これを中間省略登記といいます。A→Bの所有権移転登記の登録免許税が節約できるわけです。
 中間省略登記は、原則として無効です。「A→C」という登記に対する実体的な物権変動がなく、不実登記だからです。
新法施行(H17.3.7)までは中間省略登記は認められていました。といっても積極的なものではなく、形式審査上、却下のできなかった、といった消極的なものとして存在していたものです。
しかし、不動産登記法は105年ぶりに改正されました。
主な目的の1つに、登記に公信力を持たせようとしています。そのため、売買契約書等の登記原因証明書が必要になったのです。
そうしますと、おのずから中間登記の省略は許せないことになります。以上から、AからB、BからCと、2度の登記が必要となります。
 
オンライン申請が可能になった後の登記済権利証の取扱い
オンライン申請が可能になった後は、これまでの権利証は使えなくなってしまうのですか?
   オンライン申請が可能になった登記所においては、登記識別情報制度によることになりますから、登記済証(いわゆる権利証)が新たに交付されることはありません。
しかし、オンライン申請が可能になった後においても、これまでの登記済証を利用して申請することが認められています。したがって、オンライン申請が可能になった登記手続においても、従来の登記済証を提出して書面による申請をすることになります。また、今ある登記済証をあえて使用せず、本人確認手続等によりオンライン申請も可能です。
なお、登記完了後は、登記済証ではなく、登記識別情報が通知されることになります。
 
古い抵当権を抹消したい
土地を売ろうと思い登記簿謄本を取り寄せたところ、明治40年に設定されたと思われる債権額300円の抵当権が登記されていました。抵当権者の相続人は分かりません。関係書類は残っていません。さて、この古い抵当権を抹消するにはどうすればよいのでしょうか。また、完済されたことが証明できない場合、債権額の300円というのは、現在の貨幣価値に換算して支払うことになるのでしょうか。
   古い抵当権の抹消登記は、登記権利者(所有者)と登記義務者(抵当権者の相続人全員)の共同申請によってするのが原則です。
しかし、このようなケースでは、登記義務者が死亡し相続人が行方不明で、関係書類も残っていないとのことですので、この場合、債権額及び弁済期までの利息、そして供託した日までの損害金を供託所(法務局にあります)に※供託して、登記権利者が単独で抹消登記の申請をすることができる特例が設けられています。具体的には、供託所に備え付けの「供託書」に必要事項を記入し、債権額、供託日までの利息及び債務の不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を添えて、債務履行地(抵当権登記名義人の住所地)に所在する供託所に供託します。このとき交付される「供託したことを証する書面」を添付すれば、登記権利者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。
なお、債権額とは、あくまでも抵当権設定当時の債権額のことであり、現在の貨幣価値を考慮する必要はありません。 
※供託:お金を相手が受け取らない・居場所がわからないなどの場合に、国の機関(供託所)が代わりに預かり、それで支払ったことになる制度
 
遺産分割協議の合意解除
遺産分割協議を全員の合意で解除し、やり直すことはできますか。
   できます。
日本の民法は契約自由の原則を採用しており、その内容が公序良俗に違反しない限りは有効、つまり、全員の合意さえあれば、遺産分割をやり直すことを、制限していません。
不動産登記においても、遺産分割協議書を添付してなされた相続登記を、錯誤を原因として抹消し、新たな遺産分割協議書を添付して再度の相続登記を申請することができます。
 
遺産の再分割と、税務上の問題点
共同相続人ABCが遺産分割によりAを相続人として登記した不動産について、錯誤により相続登記を抹消した後、再度遺産分割協議書を添付してCを相続人とする相続登記をする場合、税務上の問題点はありませんか。
   .贈与として扱われ、贈与税が課されます。
要するに、遺産分割協議の合意解除は、民法上は有効であるが税法上は無効ということです。対税関係においては、いったん有効に成立した遺産分割協議のやり直しという観念は理論上成立せず、不動産登記において「相続登記のやり直し」が可能であるとしても、それは従前の遺産分割協議により相続財産が確定した後の資産の移転として、改めて課税処分を受けることになります。 したがって、単なる遺産分割のやり直しの場合には、民法第909条(遺産分割の遡及効)の適用はなく、やり直した時点から効力を生ずると考えるのが税務上の取扱いであり、分割後の相続人間の取引として扱われます。
 
共同相続人の中に行方不明の者がいる場合の相続登記
父親が最近亡くなってしまい、相続の手続きを進めようとしているところなのですが、二男が行方不明になっていて困っています。その二男とは、連絡がとれなくなって5年以上経ちます。父親の不動産名義を私(長男)名義に登記する、何かいい方法はないでしょうか?
   上記行方不明の二男のように、従来の住所又は居所を去って,容易に返って来る見込みのない者を、民法上「不在者」といいます。
共同相続人の中に不在者がいる場合の相続登記は、次の2通りの方法があります。
(方法1)  法定相続分で登記する方法(民法900条)
 法定相続分とは、被相続人、本件では貴方の父親の遺言による相続分の指定がない場合に、民法の定めるところにより決定される相続分をいいます。例えば、子2人と配偶者が相続人のときは、子はそれぞれ4分の1ずつ、配偶者は2分の1の割合で相続登記をすることができます。この場合、相続人の1人から相続登記の申請を行うことができ、不在者の印鑑、印鑑証明書は必要ありません。
(方法2) 遺産分割協議で定めた相続分で登記する方法(民法28条)
 不在者に後見人等の法定代理人がある場合を除き、不在者の利害関係人が家庭裁判所に申立して、不在者の財産管理人を選任してもらうことが出来ます。ただ、この財産管理人は不在者の財産の現状を維持するために置かれるものですから、遺産分割協議に参加するためには、さらに裁判所の許可が必要になります。
 つまり、利害関係人である貴方(長男)が、家庭裁判所に申立をして、財産管理人(司法書士でも可)を選任してもらい、その財産管理人がさらに権限外行為の許可を受けることによって、財産管理人が不在者に代わって、他の共同相続人との間で遺産分割協議をすることができ、法定相続分と異なる割合で、つまり長男名義に相続登記をすることができます。 
qrcode.png
http://lcbank.jp/
モバイルサイトにアクセス!
006693
<<司法書士鳥取リーガルオフィス>> 〒680-0846 鳥取県鳥取市扇町69番地 ミカドビル2F TEL:0857-37-0058 FAX:0857-37-0062