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新不動産登記法施行(権利証がなくなる日)

   
これまで(新法施行前)ですと、例えば売買の場合、司法書士が法務局に売渡証書を添付して所有権移転登記申請をすると登記完了後、その売渡証書に法務局の印が押印され返ってきます。
そして、その返ってきた「登記済の売渡証書」これが、いわゆる「権利証」です。
「権利証」は一度発行されると、如何なる理由があろうとも二度と再発行されないため、買主の方は「権利証」を金庫などに保管し、紛失したり盗難にあったりして、なくさないよう大切に保管してきました。
 しかし、政府の推進する電子政府構想の実現、いわゆるe-japan構想により、不動産登記もインターネットを利用したオンラインによる申請に対応することが求められ、今までの不動産登記法を改正することとなり、その結果、単なるオンライン申請のための部分的な改正というに止まらず、105年ぶりに不動産登記法が抜本的に改正されました。
大きくは下記の点が変更になります。
 まず、新法施行(平成17年3月7日から全ての登記所で)と同時に
保証書の廃止→事前通知制度、資格者(司法書士)による本人確認情報制度 
登記原因証書の廃止、申請書副本の廃止→登記原因証明情報の必要的提供 
次にオンライン指定庁になってから
(これは順次指定され、鳥取地方法務局の場合、平成17年度中に指定される予定)
登記済証(権利証)制度の廃止→登記識別情報の導入 (オンライン指定により順次)
このように平成17年3月7日に新法は施行されましたが、施行されてもすべての登記所でオンライン申請が可能なるわけではありません。
 すなわち、「権利証」制度が廃止されるのは、オンライン指定庁になってからですので、それまでの間は、今までどおり「権利証」は交付されます。
 “ちょっと待って、”今持っている「権利証」は、どうなっちゃうの?
 と思われた方、ご安心ください。
現在所持している権利証ならびに新法施行後の指定庁になるまでの間に発行された「権利証」は、オンライン指定庁になった後も、その権利を移転しない限り、何十年経っても有効な「権利証」として扱われます。
また、オンライン指定庁になっても、「権利証」を添付して登記申請することが原則です。
つまり、「権利証」が存在する限り、原則として書面による登記申請を行うことになり、何十年、何百年?の期間は、書面による申請とオンラインによる申請の二つの登記申請方法が併存することになります。
登記原因証明情報の必要的提供
 登記原因証明情報とは従来の原因証書に近い新概念で、例えば売買なら売買についての法律行為を記載したものに当事者が署名押印したものです。従来、売買登記や、抵当権設定登記の場合、原因証書(売渡証書や、抵当権設定契約書)は、法務局受付印が押印されて返却されたのですが、新法は、登記原因証明情報を法務局に保管することになりました。
また、従来、原因証書(売渡証書や、抵当権設定契約書等)がなくても、登記申請はできたのですが、新法は、なんらかの登記原因のわかる書面等を必ず用意しなければならないことになりました。
※例えばこれまで、抵当権抹消などの場合、金融機関によっては、特に弁済・解除証書等の書類の添付はなくても登記できましたが、新法後は、この書面を必ず添付または提供しなければならなくなりました。
※また、登記原因に関する具体的事実の交付を義務付けられたことにより、登録免許税を逃れるための中間省略登記もできなくなりました。
登記識別情報の導入
改正法施行日以降、オンライン指定庁に指定され、オンライン申請が可能になると、売買登記など、新たに権利を取得される方については、登記済証(権利書)は交付されず、替わりに登記識別情報という12桁の英数字のパスワードが交付されます。このパスワードは、権利を取得された方が、次回不動産を売却したり、抵当権を設定する場合に、法務局にそのパスワードを提供することによって、所有者であることを証明していくことになります。
ただし、このパスワードを他の誰かに知られてしまう=権利証を奪われるということになるので、誰にも見られぬよう大切に保管しておかなければなりません。
 もしうっかり他人に知られてしまい、悪用されてしまう危険性が生じた場合には、登記識別情報そのものを失効させる制度があります。
また、登記識別情報の管理をしたくないという方のために、登記識別情報をはじめから通知しないことを求めることも可能です。
保証書制度の廃止と、新たな事前通知制度、資格者による本人確認情報制度
権利証を紛失した場合に行っていた「保証書」制度の廃止や、上記のように、登記識別情報の不通知・失効を申し出たりして登記識別情報がない場合において、次に登記識別情報又は権利証を必要とする登記を申請するときは2通り(正確には3通りですが、詳しくは省きます)の方法があります。
まず、事前通知制度といって、例えば売買登記の申請をした後、法務局から、売主宛に本人限定受取郵便で、売主に間違いないかの通知があり、売主は、郵便局員等から本人確認を受けた上、法務局にその通知書を届け出て、法務局が登記の処理を進めるというものです。
 しかし、実際の不動産取引の現場では、決済との関係で、このような方法では取引に支障が生じることも考えられます(例えば、売主が通知を受け取らなかった場合、登記申請は却下されます)。
そこで、登記申請の代理を業とする者、すなわち司法書士が、売主の方の本人確認、所有者であるかの確認、売買意思の確認を行ったうえ、その情報を法務局に提供することで、事前通知をすることなく、登記申請を行う制度が、「資格者代理人(司法書士)による本人確認情報の提供制度」として新設されました。
その他、次の点でも注意が必要です。
前住所通知
 売買などの所有権に関する登記の申請について、申請前の3ヶ月以内に、売主の住所について住所変更の登記がされているときは、法務局が登記上の前住所にあてて、売買登記の申請があった旨を通知します。これにより、もし真の所有者が、自分の知らない間に、住民票上の住所を移転され、名義が移されるというなりすまし登記行為を防げることになります。
 なお、資格者(司法書士)が、「本人確認情報」を提出し、その情報の中身として前住所に居住していないことが明白と判断できる場合には省略されることになります。
不動産番号の導入
 不動産を特定(識別)するための番号「不動産番号」が付きます。
 オンライン指定庁になる前でも、順次準備ができた法務局から、すべての物件ごとに不動産番号が付けられ表題部の記載事項となります。ちなみに分筆されると新たな番号が付されます。不動産番号の記載によりコンピュータの物件検索の効率化ならびに入力の省力化・合理化をはかるものです。
原本還付制度の変更
新法施行前は、添付書類(印鑑証明書、住民票等)全てにおいて、原本還付は可能でしたが、新法施行後は、印鑑証明書および委任状等の当該登記のためだけに作成したものと判断される書類についての原本還付はできなくなりました。
なにぶん105年も続いていた現行不動産登記法の全面改正ですので、出頭義務、予告登記の廃止など他にもいくつかの改正点があります。詳しくはお近くの司法書士にお問い合せ下さい。
おわりに
平成17年3月7日より新制度の運用が開始されましたが、細かい部分での運用や手続的な面で未知なる問題も残されていると思われます。本当に細かい部分については実務の積み重ねの中で定まっていくのかもしれません。それらを解消し、さらなる登記制度の信頼性と利便性の向上を図ることが今後の課題になってくるでしょう。
不動産登記の世界にもインターネットによる登記申請の時代が到来することになったわけですが、法務局がオンライン指定庁になったからといってすぐに、オンライン申請が一般的になるとは考えられません。やはり、すべての書類を電子データ化できることが条件となります(住基ネットの信頼性及び定着、電子署名の普及等)ので、当分の間は様子見というより、オンライン申請したくてもできないということになるでしょう。
ただ、将来的には、わざわざ法務局に行かなくても登記申請ができる利便性の向上から一気に普及することも充分ありえるといえます。
取引の現場で登記申請できてしまうのですから。
 
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